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Um tema que gera muita dúvida é a diferença entre a posse e a propriedade, já que, no mundo dos fatos, à primeira vista ambos parecem muito similares.
Primeiramente, é preciso ter em mente que nem todo posseiro é proprietário, e nem todo proprietário exerce a posse direta sobre o imóvel.
Passemos as explicações.
A posse está definida no artigo 1.196 do Código Civil da seguinte maneira: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Os poderes da propriedade, por sua vez, são definidos no artigo 1.128 do Código Civil e são eles: usar, gozar, dispor e reaver.
Sendo assim, uma pessoa que, por exemplo, passa a residir em um imóvel comprado por contrato de gaveta, é considerado um possuidor.
A propriedade, por sua vez, pela sistemática vigente no Direito Brasileiro, ocorre quando a pessoa tem o imóvel registrado em seu nome na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis do local onde ele estiver localizado. Aqui, existe um requisito formal, exigido pelo artigo 1.227 do Código Civil, que é justamente o registro junto ao cartório.
Pode-se concluir, portanto, que a posse é uma situação de fato, que independe de qualquer documentação ou registro.
Qualquer pessoa que, por exemplo, passe a ocupar um terreno abandonado, construindo ali uma pequena casa para sua moradia, é considerara possuidora.
Já para a propriedade, o Direito exige sua prova formal através do registro respectivo no Cartório de Registro de Imóveis.
É possível, então, que um imóvel esteja registrado em nome de João, que será considerado proprietário, mas que a posse seja exercida por Maria, que não necessita de qualquer formalidade para ser posseira.
Essas diferenças trazem outras implicações de suma importância, quais sejam: somente o proprietário tem o poder de alienar o bem regularmente, via escritura pública ou contrato particular de compra e venda, a depender do valor do imóvel (vide artigo 108 do Código Civil,).
Portanto, o posseiro não pode vender a propriedade, ele transmite somente os demais direitos possessórios que exerce sobre o imóvel, através de instrumento público ou particular de cessão de posse, por exemplo.
Para transmitir a propriedade, portanto, é necessário proprietário ser. Na condição de mero posseiro, transmitir-se-á somente a posse.
Conclui-se, portanto, que para verificar se determinada pessoa é proprietária ou não de um imóvel, é necessário consultar a matrícula do imóvel. Caso não se tenha acesso ao número da matrícula, é possível pesquisar pelo endereço do imóvel ou pelo CPF da pessoa em questão.
Caso não exista nenhum registro, ela não será proprietária/possuidora, podendo ser, no máximo, somente posseira do local.
Essas considerações são especialmente importante para avaliações de casos como compra e venda de imóveis, doações, escrituras, inventários e usucapião.
Para melhor compreensão, finalizando a presente explicação, abaixo está disponibilizado um quadro elucidativo das diferenças aqui explicadas:
Posse | Propriedade |
É uma situação de fato que não depende de formalidade legal para ser configurada; Em caso de alienação, o posseiro não transmite a propriedade, somente os direitos possessórios sobre o local; O posseiro jamais será proprietário, salvo se reconhecer judicialmente a aquisição originária da propriedade via usucapião, fazendo com que o proprietário original perca o registro do bem em seu nome. | É uma situação formal uma vez que exige o registro da propriedade junto ao cartório de registro de imóveis; O proprietário registral é o único que possui capacidade para entabular compra e venda juridicamente válida, com o condão de transferir a propriedade de forma derivada; Nem sempre o proprietário exerce a posse direta sobre o imóvel, pode existir outra pessoa que o faça em seu lugar, sem que ele deixe de ser possuidor; |
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